交银国际:维持领展房产基金(00823)“中性”评级 目标价38.8港元
交银国际发布研究报告称,维持领展房产基金(00823)“中性”评级,上半财年的业绩致符合预期,同时看到领展的业务温和复苏,但加息周期的不确定性仍然为股价短期带来压力,目标价38.8港元。公司23/24上半财年业绩,收入同比增长11.3%至67.25亿港元,物业收入净额同比增长10.4%至50.63亿港元,可分配收入同比增长1.7%至33.33亿港元,基本符合预期。然而,23/24上半财年的每单位派息(“DPU”)为130.08港仙,同比下降16.4%,主要是由于股权增发摊薄、利息成本和费用增加。每单位资产净值(“NAV”)同比下跌13.5%至70.72港元。
报告主要观点如下:
出租率保持高位,香港租金轻微上调。
截至9月30日,香港零售物业出租率维持在98.0%高位,而澳洲及新加坡零售出租率分别达98.1%及99.3%。23/24上半财年整体租户销售同比增长3.1%(22/23财年: 6.2%),其中餐饮和一般零售表现领先,同比增长9.0%和4.7%。租售比仍保持在12.4%的低位。上半年香港零售续租租金调整率为+8.7%,但内地为-5.2% (22/23财年: -3.0%),管理层预计内地零售租金将于年底转趋平稳。
缺乏并购机会,审慎管理资本。
领展预料高息环境持续,并已于2023年4月偿还40亿港元银行贷款,并且在2024/25财年之前没有再融资需求,但平均借贷成本上升至3.74% (22/23财年:3.0%)。截至9月30日,公司约有70%的债务采用固定利率或己对冲。同时,鉴于其交易收益率与现时融资成本之间仍有差距,公司将寻求重启回购的机会。由于能增加收益的并购机会有限,公司继续致力托展轻资产业务,通过基金管理平台模式来管理第三方资本,从而扩大其管理规模和收入来源,但在缺乏具体的计划和时间表下,我们相信短期内为可分派收益带来增值的空间不大。
主要风险:1)美国国债收益率波动的不确定性;以及2)零售及写字楼市场复苏的不确定性。
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